Akt I – Spór i plany małżeńskie

Akcja pierwszego aktu rozgrywa się w zamku na wsi, należącym wspólnie do Cześnika Raptusiewicza i Rejenta Milczka. Już na początku Cześnik rozmyśla o korzystnym małżeństwie z Podstoliną, z którą wiąże nadzieję na poprawę swojej sytuacji majątkowej. Rozmawia o tym z Dyndalskim, a przy okazji dowiadujemy się, że Cześnik chce także wykorzystać swoje prawa do opieki nad Klarą, swoją synowicą. W jego myślach małżeństwo jest przede wszystkim sprawą pieniędzy i wygody.

Do Cześnika przybywa Papkin, ubrany i mówiący po francusku, pełen przechwałek o swojej odwadze. Cześnik traktuje go nieufnie i przypomina mu dawne zobowiązania. Następnie wyjawia mu istotę sporu z Rejentem: sąsiedzi żyją w ciągłej niezgodzie, a bezpośrednim powodem nowej kłótni jest mur graniczny, który Rejent każe naprawiać. Cześnik nie chce pisać do sąsiada ani iść do niego osobiście, więc wysyła Papkina jako posła. Jednocześnie informuje go, że sam zamierza się ożenić.

Papkin, gdy zostaje sam, myśli o własnych korzyściach. Chciałby zdobyć Klarę, a Podstolinę oddać Cześnikowi. Swoje zamiary uzasadnia po swojemu i śpiewem próbuje zwrócić na siebie uwagę. Spotyka Podstolinę i zaczyna ją przekonywać, że Cześnik pragnie się z nią ożenić. Podstolina nie przyznaje wprost swoich zamiarów, ale rozmowa pokazuje, że jest gotowa przyjąć oświadczyny. Papkin, pewny siebie, wierzy, że dobrze prowadzi sprawę.

Napięcie rośnie, gdy Cześnik dowiaduje się o naprawianiu muru przez Rejenta. Wyznacza Papkinowi zadanie, by przeszkodził robotnikom. Ten niechętnie rusza do działania. Tymczasem pojawia się ważny wątek miłosny: Klara i Wacław potajemnie się spotykają. Mówią o swojej miłości, ale wiedzą, że przeszkodą są spory między Cześnikiem i Rejentem. Wacław chce, by ich związek zakończył się małżeństwem, lecz Klara obawia się hałasu i gniewu stryja.

W końcu dochodzi do starcia przy murze. Papkin, Śmigalski i ludzie Cześnika próbują przepędzić mularzy. Z okien kłócą się Rejent i Cześnik, podsycając awanturę. Mularze i słudzy wdają się w bójkę, a mur pozostaje symbolem sporu, którego nikt nie umie rozwiązać. W tym chaosie Papkin spotyka Wacława. Bierze go za komisarza Rejenta i, chcąc przypodobać się Cześnikowi, prowadzi go jak jeńca do zamku.

Akt pierwszy kończy się więc podwójnym konfliktem: otwartą walką między sąsiadami oraz zawiązaniem intrygi wokół Wacława, Klary i Podstoliny.