Akt I – Dom Dulskich i ujawnienie skandalu

Akcja komedii rozgrywa się w mieście, w burżuazyjnym domu Dulskich. Poranek w salonie pokazuje od razu porządek pozorny: wszystko ma wyglądać przyzwoicie, choć domownicy postępują inaczej, niż wymagają tego deklarowane zasady. Pani Dulska wstaje pierwsza, chodzi po domu w niedbałym stroju i głośno pogania wszystkich. Budzi Hankę, kucharkę i córki, narzeka na służbę, pilnuje oszczędności i wydaje polecenia z przekonaniem, że tylko ona wszystko utrzymuje w ryzach.

W rozmowie z Hanką szybko wychodzi na jaw, że służąca chce odejść ze służby. Hanka tłumaczy, że nie może dłużej wytrzymać z powodu panicza Zbyszka, który ją nachodzi i źle traktuje. Dulska nie traktuje tego jak problem moralny, lecz jak kłopot, który trzeba uciszyć. Mówi, że sama się tym zajmie, ale w praktyce nie rozwiązuje sprawy. Chwilę później Dulska budzi męża Felicjana, córki Hesię i Melę oraz narzeka, że syn Zbyszko nie wrócił na noc do domu.

Hesia i Mela pokazują różne postawy. Hesia jest złośliwa, ciekawska i bezpośrednia; dopytuje Hankę o mężczyzn, nocne kawiarnie i tajemnice dorosłego życia. Mela jest spokojniejsza, delikatniejsza i bardziej lękliwa. Z rozmów córek wynika, że Zbyszko nocami bywa poza domem, a Hanka jest przez niego coraz bardziej niepokojona. Hesia zauważa, że brat interesuje się służącą, a Mela wstydzi się tych tematów i nie chce o nich słyszeć.

Zbyszko pojawia się późno, zmęczony i rozdrażniony. Dulska wypytuje go o nocne wyjścia, ale on odpowiada z ironią i nie daje się kontrolować. Oboje rozmawiają o jego życiu, o braku pieniędzy, o kawiarni i o rodzinie. Zbyszko zarzuca matce obłudę: mówi o jej moralności, a jednocześnie akceptuje lokatorkę z pierwszego piętra, która jest kobietą utrzymującą się z własnych funduszów. Dulska odpiera zarzut, twierdząc, że chodzi jej tylko o porządek i o to, by „publika” nic nie widziała.

Ważnym wydarzeniem aktu jest wizyta Lokatorki. Jest ona blada, osłabiona po chorobie i po próbie samobójczej z powodu zdrady męża. Prosi, by mogła dalej mieszkać w kamienicy, ale Dulska odmawia, bo nie chce skandalu. Najważniejsze nie są dla niej cierpienia kobiety, lecz plotka i to, że przed domem stanęło pogotowie ratunkowe. Padają słowa o tym, że „brudy” trzeba prać w domu. Dulska pokazuje, że jej moralność polega na zachowaniu pozorów, nie na współczuciu.

Następnie przybywa Juliasiewiczowa z Dulskich, krewna rodziny, kobieta światowa i bardziej przenikliwa od pani domu. Z Dulską rozmawiają o podwyżce czynszu i o tym, że lokatorka musi wyprowadzić się z kamienicy. Obie kobiety od razu przechodzą od potępiania cudzej „niemoralności” do wyliczania, ile można na kim zarobić. Akt kończy się ich wspólnym omawianiem podwyżek dla lokatorów, zwłaszcza dla „kokotki” z pierwszego piętra, co pokazuje całkowitą obłudę świata Dulskich.

Jednocześnie Zbyszko coraz wyraźniej buntuje się przeciwko rodzinnej atmosferze. Przyznaje, że w domu czuje martwotę i pustkę. W rozmowie z Juliasiewiczową mówi, że czuje w sobie dwa porządki: nowy, który chciałby się uwolnić, i stary, rodzinny kołtuński sposób myślenia, który i tak go w końcu opanuje. Akt I kończy się więc ujawnieniem kilku konfliktów: między Dulską a Zbyszkiem, między pozorami a prawdą oraz między mieszczańską moralnością a realnym życiem.